Verkaufen Sie Ihre Immobilie und fragen sich, ob der Veräußerungsgewinn versteuert werden muss? Bei Immobilien, die in den letzten 10 Jahren erworben wurden, gilt grundsätzlich eine Steuerpflicht. Aber es gibt Ausnahmen, insbesondere für selbst genutzte Immobilien. Erfahren Sie, was als Eigennutzung zählt, von Ferienhäusern über Arbeitszimmer bis zur Überlassung an Dritte.
Wann liegt die Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ vor?
Sie wollen Ihre Eigentumswohnung oder Ferienimmobilie verkaufen und fragen sich nun, ob Sie den Veräußerungsgewinn versteuern müssen? Ein Veräußerungsgewinn ist bei Immobilien, die vor weniger als 10 Jahren angeschafft wurden und nun wieder veräußert werden sollen, grundsätzlich zu versteuern.
Eine Ausnahme gilt jedoch für eigengenutzte Immobilien.
Eigennutzung im steuerlichen Sinne liegt vor, wenn die Immobilie
- im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung
ausschließlich oder
- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren
zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Zu Wohnzwecken dient eine Immobilie, wenn sie dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen.
Was bedeutet dies nun konkret? Fallen auch Wochenend- und Ferienhäuser darunter? Was ist mit betrieblich genutzten Räumen und mit vermieteten Gebäudeteilen?
1. Zweitwohnung, Ferienhaus
Auch ein „Gartenhaus“ kann bspw. eigenen Wohnzwecken dienen, sofern es die Führung eines eigenständigen Haushalts und ein dauerndes Bewohnen ermöglicht.
Ausreichend ist, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie nur zeitweise bewohnt, sie ihm in der „unbewohnten“ Zeit jedoch als Wohnung zur Verfügung steht (z.B. Zweitwohnung, Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung oder nicht zur Vermietung bestimmte Ferienimmobilie).
2. Arbeitszimmer
Die Finanzverwaltung ging davon aus, dass häusliche Arbeitszimmer nicht Wohnzwecken dienen. Der BFH hingegen meint, eine private Mitbenutzung des Arbeitszimmers sei nicht überprüfbar und daher grundsätzlich nicht vollständig auszuschließen.
Wird ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude innerhalb der zehnjährigen Haltefrist veräußert, ist der Veräußerungsgewinn nach der Rechtsprechung daher auch insoweit nicht zu versteuern, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt.
3. Überlassung an Dritte
a) Unentgeltliche Überlassung
Soweit an unterhaltsberechtigte Kinder unentgeltlich überlassen wird, liegt eine unschädliche Überlassung vor, es wird eine Eigennutzung der Eigentümer angenommen.
Eine unentgeltliche Überlassung an z.B. unterhaltsberechtigte Eltern hingegen soll jedoch nicht zu einer Eigennutzung führen. Diesbezüglich ist ein Verfahren beim BFH anhängig, daher sollte hier ein Einspruch eingelegt werden.
b) Sonderfall: Trennung der Ehegatten
Zieht im Falle einer Scheidung ein Ehegatte als Eigentümer aus der gemeinsamen Wohnung aus und wird die Immobilie erst im Folgejahr veräußert, so liegt für den ausgezogenen Ehegatten keine Eigennutzung im Veräußerungsjahr mehr vor.
Anders kann dies beurteilt werden, sofern noch ein gemeinsames unterhaltspflichtiges Kind in der gemeinsamen Wohnung bleibt.
Deshalb ist in diesem Fall eine frühzeitige Prüfung der Umstände ratsam.
c) Entgeltliche Überlassung
Nutzt ein Mieter die ihm entgeltlich überlassenen Räume, ist keine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ durch den Steuerpflichtigen möglich. Dies gilt auch bei einer Vermietung, die nur vorübergehend erfolgt oder lediglich einzelne Zimmer betrifft.
Die gemeinschaftlich genutzten Räume wie etwas Bad, Küche und Flur sind dann dem eigenen Wohnzweck zuzuordnen. Bei einer Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist findet im Übrigen eine Aufteilung statt.
Ihr Steuerberater Mutterstadt
Dienes + Weiß
