Folgendes ist der typische Fall: Die Eltern schenken Sohn oder Tochter ein Mietshaus und behalten sich den Nießbrauch vor. Laut BGB muss der Nießbraucher nur „normale“ Erhaltungssaufwendungen tragen.
Was ist mit außergewöhnlichen Unterhaltungsmaßnahmen? Das wäre z. B. eine neue Heizung, ein neues Dach oder neue Fenster. Hier muss in der Notarurkunde unbedingt, abweichend von der Grundregel in § 1041 BGB, vereinbart werden, dass der Nießbraucher außergewöhnliche Ausbesserungen oder Neuerungen auf eigene Kosten zu tragen hat. Ist das nicht der Fall, und er bezahlt sie trotzdem, kann er sie nicht absetzen. Man könnte darin sogar eine Schenkung an den neuen Eigentümer der Immobilie (Tochter oder Sohn) sehen.
Beispiel: Der Vater schenkt dem Sohn ein vermietetes Haus und behält sich den Nießbrauch vor. Der Vater kassiert also weiterhin die Miete. Das Dach muss für 30.000 Euro saniert werden. Der Vater bezahlt das. Zu außergewöhnlichen Unterhaltungsmaßnahmen wurde im Notarvertrag nichts vereinbart.
Ergebnis: Der Vater kann die 30.000 Euro nicht absetzen, weil er die Zahlung freiwillig leistet. Der Sohn kann sie nicht absetzen, weil er keine Einkünfte aus dem Haus hat. Außerdem könnte man in der Zahlung durch den Vater eine Schenkung an den Sohn sehen.
Ihr Steuerberater Bad Dürkheim
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