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Wenn Sie bei der Vermietung einer Wohnung mindestens 50 Prozent der orts­üblichen Marktmiete verlangen, können Sie ab 2021 trotzdem die vollen Werbungskosten dagegen rechnen. Bei weniger als 50 Prozent wird gekürzt. (§ 21 Abs. 2 EStG)

Beispiel: Die ortsübliche Warmmiete wäre 10.000 Euro im Jahr. X vermietet für 5.000 Euro. Er hat 4.000 Euro Werbungskosten. Er kann trotzdem die vollen 4.000 Euro ansetzen. Wenn er nur für 4.000 (= 40 Prozent) vermietet, kann er nur 40 Prozent seiner Kosten = 1.600 Euro ansetzen.

Es gibt seit 2021 zwei Grenzwerte – 50 und 66 Prozent: Wenn die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt (gemeint ist immer die Warmmiete), muss eine Überschussprognose vorgenommen werden.

Das bedeutet: Sie müssen nachweisen, dass Sie innerhalb der nächsten
30 Jahre mehr Einnahmen als Werbungskosten haben werden. Diese Prog­nose ist nicht notwendig, wenn Sie mindestens 66 Prozent Miete verlangen.

Beispiel 1: Die ortsübliche Warmmiete wäre 700 Euro, Sie vermieten für 500 Euro. Das sind 71 Prozent, damit ist keine Überschussprognose vorzunehmen.

Beispiel 2: Herr Huber vermietet eine Immobilie für 500 Euro, ortsüblich wären 800 Euro. Das sind 62,5 Prozent. Das Finanzamt kann eine Überschuss­prognose verlangen, in der Huber erläutern muss, wie er in die schwarzen Zahlen kommen will.

Kann man die Miete jetzt eigentlich reduzieren?
 Otto vermietet eine Wohnung mit 1.000 Euro üblicher Warmmiete für 660 Euro an seine Tochter, was bisher das Minimum war. Er reduziert jetzt die Miete auf 500 Euro.

Hier könnte das Finanzamt folgendes Argument bringen: Sie haben gegen den Fremdvergleich verstoßen. Einem Fremden hätten Sie die Miete auch nicht reduziert. Schwieriger Grenzfall!

Manche Immobilien könnten jetzt wieder in den vollen Werbungskostenabzug reinrutschen. Beispiel: Die ortsübliche Miete sei 950 Euro, die bisher verlangte Miete 500 Euro. Bisher kam es zu einer Kürzung, weil 500 Euro weniger ist als 66 Prozent. Jetzt rutscht die Wohnung ab 2021 wieder in den vollen Werbungskostenabzug.

Mieterlass wegen Corona: Wenn Sie coronageschädigten Mietern freundlicherweise die Miete erlassen, darf das nicht zu Ihren Lasten ausgelegt werden. Es kommt auf die vereinbarte Miete an.

Beispiel: Jemand vermietet eine Wohnung für 600 Euro, obwohl aber 1.000 Euro üblich wären. Eigentlich kein Problem, denn das sind mehr als 50 Prozent.

Aber: Der Mieter ist 2021 coronabedingt in Kurzarbeit und kann drei Monate lang seine Miete nicht bezahlen. Der Vermieter erlässt ihm netterweise die drei Monate. Damit rutscht der Jahresmietertrag unter 50 Prozent. Das darf das Finanzamt aber nicht zu Lasten des Vermieters auslegen, sondern es muss auf die vereinbarte Miete abstellen. (OFD NRW, Kurzinfo ESt Nr. 20/16 vom 02.12.20)

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