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Wenn Sie ein Haus kaufen, können Sie nur das Gebäude abschreiben. Den Grund und Boden kann man nicht abschreiben, weil er sich nicht abnutzt. Leider kommt es hier immer wieder zu Streit mit dem Finanzamt.

Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für eine Million Euro. Wenn Sie dem Gebäude 500.000 Euro zuordnen können, können Sie 10.000 Euro pro Jahr ab­­schrei­ben. Gesteht Ihnen das Finanzamt nur 300.000 Euro zu, sind es lediglich  6.000 Euro. Das sind 4.000 Euro Unterschied im Jahr, und das mal 50 Jahre!

Fragwürdiges Excel-Schema der Finanzämter: Die Finanzämter wollen die Aufteilung in aller Regel mit einer als „Arbeitshilfe“ titulierten Excel-Vorlage vornehmen, die allerdings oft zu grotesk falschen Ergebnissen führt. Das wollte sich ein Hauskäufer nicht bieten lassen, denn im konkreten Urteilsfall kam das Finanzamt so auf nur 27(!) Prozent für das Gebäude.

Das Urteil zugunsten des Hauskäufers:
 „Die Arbeitshilfe (des Finanzamts) gewähr­leistet die (…) geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten nicht.“ (BFH, 21.07.20, IX R 26/19)

Der Steuerpflichtige hatte allerdings den Bogen überspannt: Er hatte eine Wohnung für 110.000 Euro gekauft und im Kaufvertrag vereinbart, dass 90.000 Euro auf das Gebäude entfallen und nur 20.000 Euro auf den Grund und Boden. Das war ein taktischer Fehler. Wäre er halbwegs auf dem Teppich geblieben, hätte das Finanzamt der Aufteilung folgen müssen. Zitat aus einem anderen BFH-Urteil: „Ein von den Vertragsbeteiligten vereinbarter und bezahlter Kaufpreis ist grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern er zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt.“ (BFH, 29.10.19, IX R 39/17)

Fazit: Sie sollten bereits im Kaufvertrag eine realistische Aufteilung niederlegen, dabei aber die Kirche im Dorf lassen. Diese Aufteilung muss dann das Finanzamt akzeptieren. Die fragwürdigen Excel-Ergebnisse der Finanzverwaltung müssen Sie auf keinen Fall widerspruchlos hinnehmen.

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