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Eines der wenigen Steuersparmodelle, die es noch gibt: Sie kaufen ein renovierungsbedürftiges Gebäude und renovieren es. Erhaltungsaufwendungen können Sie nämlich sofort unbegrenzt als Werbungskosten absetzen. Allerdings dürfen Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf höchstens 15 Prozent der Gebäudeherstellungskosten für Erhaltungsmaßnahmen ausgeben.

Gefahr, wenn das Finanzamt anders rechnet als Sie: Das Finanzamt könnte den Gebäudeanteil anders festsetzen als Sie. Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 500.000 Euro und rechnen so: Grundstück 250.000 Euro, Gebäude ebenfalls 250.000 Euro. Das Finanzamt ist der Meinung: Grundstück 300.000 Euro, Gebäude 200.000 Euro. Und schon fällt die 15-Prozent-Grenze für sofort absetzbare Renovierungen von 37.500 Euro auf 30.000 Euro.

Unklar: Was wird von vornherein von den Erhaltungsaufwendungen ausgeschieden? Alle Ausgaben, die von vornherein Herstellungskosten sind, weil etwas Neues geschaffen wird, zählen unstreitig nicht als „Erhaltungsaufwand“. Beispiele: Anbau, Aufstockung, Einbau eines bisher nicht vorhandenen Kachelofens, einer Treppe oder eines Balkons.

Aktuell vor dem Bundesfinanzhof anhängig: Es gibt bestimmte Fälle, wo Erhaltungsaufwendungen umschlagen in Herstellungskosten. Das unterstellt das Finanzamt dann, wenn innerhalb von drei Jahren mindestens drei dieser vier Kerngewerke erneuert werden: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Wer all das austauscht, verbessert sein Haus – in den Augen der Finanz­verwaltung – so grundlegend, dass diese Aufwendungen dann Herstellungs­kosten sind. Das hätte aber zumindest den Vorteil, dass sie nicht in die
15-Prozent-Grenze mit einbezogen werden. Doch auch da spielt das Finanzamt bisweilen nicht mit und ist der Meinung, dass man auch diese Ausgaben trotzdem mit rechnen muss.

Beispiel: X hat ein Haus für eine halbe Million gekauft und will es vermieten. Er saniert sofort nach dem Kauf Heizung, Sanitäranlagen und Fenster für 100.000 Euro. Außerdem macht er das Dach neu für 30.000 Euro. Die Heizung-, Sanitär- und Fensterausgaben sind sowieso Herstellungsaufwand und können nicht sofort abgesetzt werden. Zählen sie jetzt mit bei der Prüfung der 15-Prozent-Grenze? Dann könnte X nicht einmal die Erneuerung des Dachs sofort abziehen. Zählen sie nicht mit, kann er das Dach sofort absetzen. Dieser Fall ist nun vor dem Bundesfinanzhof anhängig und jeder, der betroffen ist, sollte unter Hinweis darauf Einspruch einlegen: BFH, IX R 25/14.

Tipp: Falls wirtschaftlich sinnvoll, sollten Sie das Haus drei Jahre nach dem Kauf nicht anrühren und dann möglichst in Etappen sanieren. Sie stellen dadurch sicher, dass Sie alles sofort absetzen können.

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