Sieht man sich Notarverträge über Hausverkäufe an, so wird dort häufig ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Dabei könnte eine Aufteilung meistens Steuern sparen. Doch oft wird diese Chance vertan.
Aufteilung auf grunderwerbsteuerfreie und -pflichtige Bestandteile: Markisen, Gartenhäuschen, Lampen, Spiegel, Einbauküchen usw. und Heizöl gehören nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer. Weisen Sie sie deshalb getrennt aus und rechnen Sie sie heraus. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist profitiert auch der Verkäufer, denn diese Gegenstände zählen nicht mit beim Veräußerungsgewinn.
Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude: Gebäude kann man abschreiben, Grund und Boden aber nicht. Logisch, dass man den Gebäudeanteil möglichst hoch festlegt. Einigen Sie sich mit dem Verkäufer auf eine Aufteilung, muss das Finanzamt dieser Aufteilung folgen, solange dagegen „keine nennenswerten Zweifel“ bestehen. (BFH, 31.07.01, IX R 15/98, BFH/NV 2002, 324)
Aufteilung auf Privat-/Betriebsvermögen: Das kann für den Verkäufer einer Immobilie interessant sein, wenn diese zum Teil Privat- und zum Teil Betriebsvermögen ist. Denn der Verkauf von Betriebsvermögen ist steuerpflichtig, der Verkauf von Privatvermögen steuerfrei, sofern man die Immobilie schon zehn Jahre hatte.
Beispiel: X verkauft ein Geschäftshaus, das er 1996 gekauft hatte. Das Erdgeschoss (1.000 qm) war an einen Supermarkt vermietet, das Obergeschoss (1.000 qm) wurde von X betrieblich genutzt. Wenn im Vertrag zwei Millionen Gesamtkaufpreis vereinbart wird, wird das Finanzamt eine Million dem Erdgeschoss zurechnen und eine Million dem Obergeschoss. Teilt X den Kaufpreis hingegen auf (eine Begründung dafür muss es natürlich geben!) auf 1,5 Millionen Erdgeschoss und 500.000 Euro Obergeschoss, muss er statt einer Million nur 500.000 Euro versteuern. Dem Käufer wird die Aufteilung egal sein.
Ihr Steuerberater Deidesheim
Dienes + Weiß
