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Bei der Vermietung von Gewerbeflächen wird meist eine umsatzsteuerpflichtige Miete vereinbart. Dem Mieter entstehen keine Zusatzkosten, weil er die Mehrwertsteuer als Vorsteuer absetzen kann. Der Vermieter erreicht durch die Option zur Umsatzsteuer, den Vorsteuerabzug für Betriebskosten und Reparaturen.
 

Was ist notwendig für den Vorsteuerabzug beim Mieter? Der Mietvertrag muss eine Vertragsnummer (das ist die Entsprechung zur Rechnungs­nummer bei Rechnungen) sowie die Steuernummer des Vermieters enthalten. Dann muss die Miete netto und die Umsatzsteuer genannt sein. Zusätzlich muss auf den monatlichen Überweisungen der Monat angegeben sein, für den gezahlt wird. Der Zeitpunkt der Leistung kann aus Vereinfachungsgründen durch die Zuordnung der Zahlung zu der Periode, in der sie geleistet wird, vorgenommen werden (Abschnitt 14.5 Abs. 17 UStAE).

Auf gut deutsch: Man muss bei der Miete für September nicht extra im Online­banking eintragen: „Miete September“, sondern die Zuordnung erfolgt alleine schon dadurch, dass die Zahlung im September erfolgt.

Vorsteuerabzug ohne Zahlung der Miete? Dieses Problem hatte ein kleines Fotolabor, das immer wieder monateweise die Miete schuldig geblieben war, gleichwohl aber den Vorsteuerabzug geltend machen wollte. Kontoauszüge, auf denen die Miete abgebucht wurde, konnte das Fotolabor wegen der Nichtzahlung nicht vorlegen. Das Finanzamt strich daraufhin den Vorsteuer­abzug. Begründung: Erst in Kombination Mietvertrag plus Vorlage von Kontoauszügen (oder zumindest Zahlungsaufforderungen) kann der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden. Das Gericht stand dem Mieter jedoch trotzdem den Vorsteuerabzug zu, weil er eine Nebenkostenabrechnung des Vermieters hatte, in der die offenen Monatsmieten aufgelistet waren. Das genügte als „Zahlungsaufforderung“ im Sinne des Gesetzes. (FG Saarland, 16.02.12, 2 V 1343/11, juris)

… und diese Falle lauert bei den Nebenkosten

Den Vorsteuerabzug aus den Nebenkosten bekam das Fotolabor trotzdem nicht. Denn Vermieter und Mieter hatten die Nebenkosten irrtümlich nicht für umsatzsteuerpflichtig gehalten. Da hätten dann auch die Zahlungsaufforderung bzw. der Zahlungsnachweis (s. o.) nichts genützt, weil der Mietvertrag schon falsch war.

Falsch ist es zum Beispiel so: 

Miete1.000 Euro
 
Mehrwertsteuer190 Euro
 
Brutto
 
1.190 Euro
 
Nebenkostenvorauszahlung
 
200 Euro
 
Zahlbetrag
 
1.390 Euro
 

 

Richtig wäre es so gewesen:

Miete1.000,00 Euro
 
Nebenkostenvorauszahlung netto
 
168,07 Euro
 
Zwischensumme
 
1.168,07 Euro
 
plus 19 % Mehrwertsteuer
 
221,93 Euro
 
Zahlbetrag
 

1.390,00 Euro
 

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