Eines der letzten Steuersparmodelle, das im Gegensatz zu normalen Steuermodellen tatsächlichen Mehrwert schafft, ist die Sanierung von Immobilien in Eigenregie.
Der Grundsatz lautet: Sanieren oder renovieren Sie eine Immobilie, können Sie die gesamten Kosten sofort absetzen. Aber keine Regel ohne Ausnahme: In manchen Fällen kann man die Ausgaben nämlich nicht sofort absetzen, sondern muss sie über Jahrzehnte abschreiben. Im Folgenden haben wir Ihnen aufgelistet, wann Sie den begehrten Sofortabzug bekommen und wann Sie lediglich mit einer kleinen Abschreibung abgespeist werden.
4.000 € je Einzelmaßnahme: Geben Sie nach Fertigstellung maximal 4.000 € je Einzelmaßnahme aus, können Sie das sofort absetzen.
Sie sanieren etwas, was vorher schon da war: Auch sofort absetzbar. Außer: 36-Monatsgrenze ab Anschaffung: Geben Sie innerhalb von 36 Monaten nach dem Besitzübergang jedoch mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten für Sanierung aus, schlagen Instandhaltungsaufwendungen um in Herstellungskosten. Die Folge: kein Sofortabzug.
Kein Sofortabzug bei Standardsprung: Auch außerhalb der drei Jahre kann es dazu kommen, dass Sanierungskosten nicht sofort abzugsfähig sind, sondern nur über viele Jahre abgeschrieben werden können. Das ist dann der Fall, wenn zwei Voraussetzungen aufeinander treffen, nämlich: 1. Es werden mindestens drei dieser Gewerke saniert: Elektro, Heizung, Sanitär und Fenster UND es kommt 2. zu einem Standardsprung von entweder einfach auf mittel oder von mittel auf sehr luxuriös. Wichtig: Allein das Sanieren von drei oder mehr Gewerken führt noch nicht dazu, dass die Kosten nicht sofort abzugsfähig sind. Das passiert erst, wenn der „Standardsprung“ hinzukommt. Allerdings: Stets ist zu erwarten, dass Betriebsprüfer schnell bei der Hand sind, bei umfassenden Maßnahmen einen Standardsprung zu unterstellen.
Kein Sofortabzug bei Erweiterung: Bei Erweiterungen (z. B. Dachausbau oder Anbau) kann man Umbaukosten nicht sofort absetzen. Auch kein Sofortabzug bei Funktionsänderung: Wenn Sie z. B. ein Lager in eine Verkaufsfläche umbauen, eine Scheune in ein Gasthaus ummodeln oder aus einer Ladenfläche Büros machen, wird ein neues Wirtschaftsgut geschaffen (= Herstellungsaufwand), so dass die Kosten nicht sofort abziehbar sind.
Sollten Sie die Sanierung einer Immobilie planen, sprechen Sie mich einfach an, damit wir alle steuerlichen Eventualitäten prüfen können.
Ihr Steuerberater Maxdorf
Dienes + Weiß
