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Ein Nießbrauchsrecht ist ein Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Insbesondere bei vermieteten Immobilien kann man damit das Eigentum einerseits und die Mieteinnahmen andererseits auseinanderfallen lassen – was Schenkungssteuer und/oder Einkommenssteuer sparen kann. Bei der steuerlichen Handhabung gibt es allerdings Unterschiede.

Vorbehaltsnießbrauch – Beispiel: Der Vater schenkt dem Sohn das vermietete Haus und behält sich den Nießbrauch vor. Der Sohn ist Eigentümer, die Mieten bekommt und versteuert aber weiterhin der Vater. Erfreulich beim Vorbehaltsnießbrauch: Der Vorbehaltsnießbraucher (in unserem Fall der Vater) kann Zinsen und Abschreibungen gegen die Miete rechnen.

Zuwendungsnießbrauch – Beispiel:
Die Mutter hat ein vermietetes Haus und behält es auch. Sie lässt ein (befristetes) Nießbrauchsrecht für ihre studierende Tochter eintragen. Damit versteuert ab sofort statt der Mutter die Tochter (sofern auch die Mietverträge umgeschrieben werden) die Mieten. Vorteil: Damit kann die Tochter ihr Studium selbst bezahlen, und die Mutter spart die Steuer auf die Miete. Nachteil: Die Tochter kann weder Abschreibungen noch Zinsen dagegenrechnen. Dieses Modell eignet sich also vorwiegend für bereits abgeschriebene und abgezahlte Häuser. Außerdem kann das Kindergeld verloren gehen, wenn die Mieten bei der Tochter die Eigenverdienstgrenze (8.004 Euro) übersteigen.

Vermächtnisnießbrauch – Beispiel: Der Großvater hat in sein Testament geschrieben: „Meine Wohnung vererbe ich meiner Enkeltochter, sie muss aber einen lebenslangen Nießbrauch für meine Haushälterin eintragen.“ Ähnlich wie beim Zuwendungsnießbrauch: Die Haushälterin versteuert die Mieten, kann aber keine Zinsen oder Abschreibungen absetzen.

Fazit:
Der Nießbrauch ist ein gutes Mittel, um Einkünfte zu verlagern. Man muss sich allerdings darüber im Klaren sein, dass ein Nießbrauch eine Immobilie quasi „zerreißt“, weil Substanz und Mieteinnahmen auseinanderfallen. Ein Verkauf ist dann nur nach einem Verzicht auf den Nießbrauch sinnvoll, weil das Nießbrauchsrecht durch Verkauf nicht untergeht. Und: Außer beim Vorbehaltsnießbrauch gehen dem Nießbraucher Abschreibung und Zinsen verloren.

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