Knapp 60 % der etwa 24 Millionen vermieteten Wohnungen in Deutschland gehören Privatpersonen, die meist nur 1 oder 2 Wohneinheiten vermieten. Und die meisten Vermieter scheitern daran, eine zufriedenstellende Rendite zu erwirtschaften.
Woran liegt das?In den Regionen Deutschlands, wo keine Wohnungsknappheit herrscht, diktieren professionelle Vermieter den Mietpreis. Große können aber Grund billiger einkaufen, billiger bauen, günstigere Kredite aufnehmen und haben das Thema Handwerker professioneller im Griff. Diese Kostenvorteile der Großen sind automatisch Rendite-Nachteile der Kleinen.
Warum geben dann viele private Vermieter trotzdem nicht auf? Private Vermieter sind nicht selbstkritisch genug. Die wenigsten haben ein aussagefähiges Controlling für ihr Vermietungs-Geschäft. Und dadurch erfahren sie nie, wie schlecht sich ihr eingesetztes Eigenkapital tatsächlich verzinst. Neben der mäßigen Rendite gibt es weitere Nachteile der Investition in ein Mietobjekt:
Illiquidität: Immobilien sind schwer liquidierbar. Es kann im schlimmsten Fall Jahre dauern, bis man das Haus wieder zu Geld gemacht hat. Einen Aktienfonds oder eine Anleihe verkaufen Sie hingegen mit einem Mausklick.
Fehlende Diversifikation: Man soll nicht alles auf eine Karte setzen. So schlecht es ist, sein ganzes Geld in eine einzige Aktie zu stecken, so verkehrt ist die Konzentration auf eine einzige Immobilie.
Hoher Arbeitsaufwand: Eine Immobilie verursacht beträchtlichen Verwaltungsaufwand. Denken Sie an Mieterreklamationen, Abrechnungen, Räumpflichten, Reparaturen oder die nervige Suche nach einem neuen Mieter. Von Rechtsstreitigkeiten ganz zu schweigen. Aber welcher private Hobby-Vermieter rechnet das schon ein? Setzen Sie mal jede Ihrer aufgewendeten Stunden mit 100 Euro an und rechnen Sie dann noch einmal Ihre Rendite nach.
Fazit: Wenn Sie in Immobilien investieren wollen, dann lieber gleich in ein Mehrfamilienhaus mit 5 oder besser 10 Einheiten. Maximal das 12-Fache der Kaltmiete bezahlen, mit maximalem Fremdkapitalhebel finanzieren (aber genug Liquiditätsreserven für Unvorhergesehenes vorhalten) und die Verwaltung delegieren. Das Hobby-Vermieterdasein hingegen mit nur einer Wohnung oder einem Reihenhaus ist selten lukrativ – und sicher ist es auch nicht.
Ihr Steuerberater Freinsheim
Dienes + Weiß
