Lohnt es sich überhaupt finanziell, wenn ich mir ein Eigenheim kaufe oder baue? Eine ungewöhnliche Frage, die sich die wenigsten stellen. Jeder Erfolgreiche wohnt doch im Eigenheim, oder? Das wollen wir hier einmal hinterfragen – aber nur die finanziellen Aspekte. Ist es wirklich besser, die „Miete in die eigene Tasche zu zahlen“, wie es viele Bausparkassen und Bauträger formulieren?
Steigen Immobilien immer im Wert? Die allgemeine Auffassung, derzufolge Wohnimmobilien sichere oder zumindest risikoarme Anlagen seien, lässt sich mit Zahlen nur schwer belegen. Hier einige Schlaglichter zu den inflationsbereinigten Wertverlusten verschiedener nationaler Wohnimmobilienmärkte: Deutschland –22 % (1995 bis 2009), Schweiz –26 % (1990 bis 2009), Österreich –20 % (1991 bis 2009), Japan –45 % (1990 bis 2009), USA –31 % (2006 bis 2009). In Deutschland gibt es Regionen, die von Wegzug geprägt sind. Manches im Jahr 2000 gekaufte Eigenheim ist heute schon weniger wert.
Die zentrale Frage lautet daher: Ist die Mietrendite in meiner Gegend höher oder niedriger als meine Finanzierungskosten? Mietrendite ist die Jahreskaltmiete dividiert durch den Kaufpreis. Beispiel: Beträgt die Kaltmiete 1.000 Euro im Monat und würde man für dieses Haus 400.000 Euro beim Kauf hinblättern, ist die Mietrendite drei Prozent. (12.000 : 400.000)
Wenn Sie mit Schulden finanzieren: Dann vergleichen Sie die Kreditzinsen mit dieser Mietrendite. Sind die Zinsen höher, spricht das gegen den Hauskauf.
Wenn Sie den Kaufpreis schon gespart haben? Dann müssen Sie die Mietrendite vergleichen mit der Rendite, die Sie selbst durch Geldanlage erzielen könnten. Wer von Aktien nichts hält und in Staatsanleihen investiert, wird jetzt die Entscheidung für das Eigenheim treffen. Denn in den allermeisten Regionen Deutschlands liegt die Mietrendite über dem Niveau von sicheren Anleihen.
Wer aber mit Aktien und Investmentfonds Geduld und Erfolg hat: Der wird mit der Anlage seines Geldes sicherlich mehr Rendite schaffen als die übliche Mietrendite von 3 bis 4 Prozent. Angenommen, ein 40-Jähriger hat eine halbe Million auf der Seite und überlegt, ob er davon ein Eigenheim kaufen soll. Durch geschickte Streuung bei der Geldanlage könnte er mit der halben Million aber auf Dauer eine Durchschnittsrendite von 8 Prozent erwirtschaften. Bis der Mann 60 ist, werden so aus seiner halben Million 2,3 Millionen. Kauft er ein Eigenheim, hat er die Gans geschlachtet, die goldene Eier legt. Das Geld steckt jetzt in Ziegelsteinen und kann nicht mehr für ihn arbeiten.
Fazit: Ein Eigenheim bindet sehr viel Kapital. Diese Tatsache darf man nicht verdrängen. Wer das Geld stattdessen geschickt anlegt und einstweilen zur Miete wohnt, kann sich langfristig ein enormes Vermögen aufbauen.
Ihr Steuerberater Maxdorf
Dienes + Weiß
