Eine Ferienwohnung kann ein teurer Luxus sein. Leider macht das Finanzamt oft Schwierigkeiten, wenn man es an den Verlusten beteiligen will.
Erfreuliches neues Urteil: Wenn Sie ausschließlich an Feriengäste vermieten und die Wohnung in der übrigen Zeit hierfür bereithalten, soll das Finanzamt Ihre Gewinnerzielungsabsicht nicht in Frage stellen. Auch dann nicht, wenn Sie fortlaufend hohe steuerliche Verluste produzieren. (BFH, 24.08.06, BFH/NV 2007, 540)
Das sieht auch die Finanzverwaltung ein: Wenn eine Selbstnutzung durch Sie selbst ausgeschlossen ist und Sie einen Fremden (z. B. Reiseveranstalter oder Kurverwaltung) mit der Vermietung beauftragen, gibt es keine Probleme. (BMF, 08.10.04, BStBl 2004 I, 933, Tz. 16)
Unschädlich ist es, wenn Sie die Ferienwohnung nur zur Reinigung, Kontrolle oder Schlüsselübergabe an Mieter aufsuchen. Das Finanzamt wird allerdings schon kritisch, wenn solche Reinigungs-Aufenthalte länger als einen Tag dauern oder Sie gar Angehörige zum Putzen mitnehmen. (Tz 19 des o. g. Schreibens)
Gemischte Selbstnutzung/Vermietung: Vermieten Sie in eigener Regie und ist die Ferienwohnung nicht während der ganzen Saison vermietet, müssen Sie nachweisen (z. B. durch Vermietungsinserate), dass Sie sich nachhaltig bemüht haben.
Aufgeteilt wird z. B. so: Sie nutzen die Wohnung 20 Tage selbst, 180 Tage ist sie vermietet, den Rest steht sie leer. Dann sind 90 Prozent der Kosten abzugsfähig (= 180/200).
Im Zweifel greift die 50/50-Regel: Lässt sich die Anzahl der vermieteten Tage und der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, wird unterstellt dass auf beides je 50 Prozent entfallen. Das kann in manchen Fällen ein tragbarer Kompromiss sein. (Tz 23)
Vorsicht bei Luxus-Ausstattung: Wenn Sie die Wohnung allzu aufwändig einrichten, nimmt der Finanzbeamte gerne fehlende „Einkunftserzielungsabsicht“ an. (BMF, Tz 21)
Übrigens: Obige Grundsätze gelten nur für inländische Ferienwohnungen. Verluste aus ausländischen Wohnungen können Sie in Deutschland nicht absetzen. (§ 2a Abs. 1 Nr. 6a EStG)
Ihr Steuerberater Bad Dürkheim
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