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Seit einigen Jahren gibt es die Möglichkeit, beim Bau oder Kauf eines gemischt genutzten Privathauses auch für den privat genutzten Teil die Mehrwertsteuer vom Finanzamt zurückzuholen. In Fachkreisen ist diese Methode unter dem Stichwort „Seeling“ bekannt.

Beispiel: Herr Müller kauft ein Haus für 595.000 Euro inkl. Mehrwertsteuer, das er zur Hälfte mehrwertsteuerpflichtig an seine GmbH (& Co KG) vermietet. Dadurch kann er sich auch die Vorsteuer für den privat genutzten Teil in Höhe von 47.500 Euro erstatten lassen. Diese muss er zwar innerhalb von 10 Jahren wieder zurückzahlen, aber ohne Zinsen. Die Rettung für Bauherren, die ihr Budget gesprengt haben.

Die EU will das ab Juli 2008 stoppen: Ab dann soll es die Vorsteuererstattung bei gemischt genutzten Häusern nur noch für den mehrwertsteuerpflichtig verwendeten Teil geben. Nicht mehr für den privat genutzten Teil (DStR 07, 2200). Das heißt: Wer das „Seeling“-Steuermodell trotz der teilweise erheblichen Nebenwirkungen noch nutzen will, um sich die Mehrwertsteuer beim Bau des Privathauses zurückzuholen, der muss Gas geben. Denn ab Juli 2008 wird das nicht mehr möglich sein, wenn die EU-Richtlinie wie geplant geändert wird.

Gefahr vom deutschen Fiskus: Die deutsche Finanzverwaltung will – unabhängig von den EU-Plänen – noch einmal die volle Umsatzsteuer kassieren, wenn ein Seeling-Haus nicht mehr geschäftlich genutzt wird (= Entnahme). Damit müsste man die Mehrwertsteuer womöglich doppelt zurückzahlen. Einmal in 10 Raten und dann noch einmal bei der Entnahme. Die EU hat deshalb ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland eingeleitet, weil dieser Steuerhammer vermutlich unzulässig ist. (AZ: IN/C/05/4909)

Fazit: Die Seeling-Methode ist eher ein Rettungsanker für Bauherren, die sich verkalkuliert haben als ein empfehlenswerte Finanzierungsquelle. Und dieses Jahr wird es voraussichtlich ohnehin abgeschafft. Wer das Modell bereits durchgezogen hat und es nun bereut, dem bieten sich im Wesentlichen zwei Auswege: 1. Berichtigte Umsatzsteuererklärung ohne Vorsteuerabzug abgeben für das Jahr, in dem man den Vorsteuerabzug beantragt hat. Auf diese Variante besteht kein Rechtsanspruch. Sie wird aber von einigen Finanzämtern akzeptiert. 2. Mehrwertsteuerfreier Verkauf des Hauses an den Ehepartner (oder „Schenkung“ gegen Schuldübernahme).

Ihr Steuerberater Bad Dürkheim

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