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Bei Gebäuden mit Gewerbeflächen und Wohnungen sind die Mieten zum Teil mehrwertsteuerpflichtig, zum Teil -frei. Dementsprechend ist auch nur der Teil der Vorsteuer abzugsfähig, der auf das mehrwertsteuerpflichtig vermietete Gewerbe entfällt.

Doch wie soll man diesen Teil ausrechnen? Die Finanzverwaltung sagt: Nach den Flächen. Doch häufig ist die Aufteilung nach den Mieteinnahmen günstiger. Beispiel: Ihr Haus hat 2 x 100 qm. Im Erdgeschoss ist eine Apotheke mit 3.000 Euro Miete plus MwSt., im 1. Stock eine Wohnung mit 1.000 Euro umsatzsteuerfreier Miete. Sie renovieren Dach und Fassade für 105.300 Euro plus 20.000 Euro MwSt. Das Finanzamt sagt: Sie dürfen nach Flächenschlüssel die Hälfte als Vorsteuer zurückholen, also 10.000 Euro. Nach Umsatzschlüssel wären es aber 3/4, also 15.000 Euro Erstattung.

Erfreuliches neues Urteil: Das faktische Verbot des Umsatzschlüssels durch das Steuergesetz ist europarechtswidrig ist. Wenn Sie wollen, können Sie sich unmittelbar auf die günstigere Regelung im europäischen Gemeinschaftsrecht berufen (FG Niedersachsen, 23.4.09, 16 K 271/06, DB 08, 1443). Dies muss allerdings vom BFH noch bestätigt werden (Az. BFH V R 19/09)

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