Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie diese stets bis an die Beleihungsgrenze finanzieren und auch die Grundschuld dementsprechend großzügig eintragen lassen. Auch dann, wenn Sie derzeit einen Teil mit Eigenkapital finanzieren könnten.
Denn Nachfinanzierungen sind immer problematisch: Wenn Sie ein Jahr später zur Bank kommen und um eine Ausweitung des Darlehens bitten, ist das stets problematischer, als wenn Sie gleich den vollen Rahmen von Anfang an vereinbaren. Nachfinanzierung heißt für eine Bank immer: „Da hat jemand Probleme, da ist etwas aus dem Ruder gelaufen, da sind unerwartete Dinge eingetreten“.
Wertlos sind in der Regel Grundschulden an zweiter Rangstelle: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die eine Million wert ist, und bei der Sparkasse eine halbe Million finanzieren und dementsprechend die Grundschuld eintragen, könnten Sie vielleicht meinen, sich wegen des nicht ausgenutzten Rahmens von einer halben Million an eine andere Bank wenden zu können. Weit gefehlt. Kaum eine Bank will im Grundbuch an die zweite Rangstelle gehen, da die Bank stets befürchtet, bei einer Zwangsversteigerung „hinten runter zu fallen“. Grundschulden an zweiter Rangstelle sind in aller Regel nur bedingt für Banken als Sicherheit geeignet. Eine Ausnahme gibt es höchstens bei krassen Fällen (Beleihungswert der Immobilie 10 Mio., Grundschuld an erste Rangstelle 1 Mio.).
Fazit: Die wertvollste Sorte Kapital ist Eigenkapital. Denn wenn Sie etwas von Ihrem eigenen Geld verwenden wollen, brauchen Sie niemanden zu fragen. Ihr Eigenkapital sollten Sie unbedingt schonen. Erst recht, wenn man den Kauf einer Immobilie langfristig finanzieren kann. Und vor allem dann, wenn die Zinsen so niedrig sind wie jetzt im Moment wieder.
Ihr Steuerberater Wachenheim
