Wer hat, der gibt – das gilt angesichts steigender Mietpreise vor allem in Familien mit Immobilienbesitz. Wer an Bruder, Ehepartner oder Kinder vermietet, verlangt häufig nicht den vollen Mietpreis und kann eventuelle Verluste steuerlich geltend machen.
Was lässt sich bei der Vermietung von Wohnungen steuerlich geltend machen?
Wer Wohnungen vermietet, kann die vollen Werbungskosten geltend machen. Vermieterinnen und Vermieter können also die Kosten der Vermietung, etwa Abschreibung der Anschaffungskosten, Reparatur- und Reinigungskosten oder auch Kreditzinsen, von den Einnahmen aus der Vermietung abziehen und so ihren Gewinn verringern. Darüber hinaus können sie gegebenenfalls auch Verluste steuermindern geltend machen.
Was ist bei einer verbilligten Miete zu beachten?
Um Steuervorteile nicht zu gefährden, sind jedoch bestimmte Grenzen zu beachten. Die Höhe der Miete darf also nicht zu gering ausfallen und zwar unabhängig davon, ob an Angehörige oder andere Personen vermietet wird. Ebenfalls wichtig: Die Miete ist tatsächlich zu zahlen. Sonst erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis insgesamt nicht an.
Welche Grenzen gelten?
Der volle Werbungskostenabzug ist nur erlaubt, wenn Vermieter die Entgeltlichkeitsgrenze einhalten. Diese Grenze liegt bei 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Vergleichsmiete, so muss der Vermietende darlegen, dass sich mit der Vermietung über einen langen Zeitraum insgesamt ein Überschuss erzielen lässt. Sonst zweifelt das Finanzamt an der Gewinnerzielungsabsicht und lässt den Abzug nicht zu. Mithilfe einer Totalüberschussprognose kann der Vermietende das dokumentieren. Bei einem Mietpreis von unter 50 Prozent der Vergleichsmiete sind die Werbungskosten nur noch anteilig zum Abzug zugelassen.
Wie lässt sich die Vergleichsmiete berechnen?
Ob Vermietende die ortsübliche Miete berechnen oder das Finanzamt: Grundsätzlich gilt immer der örtliche Mietspiegel als Referenz, bei Rahmenwerten der untere Wert. Schwieriger wird es bei kleineren Gemeinden, für die kein Mietspiegel vorliegt. Dann dürfen Vermieter Mietwert-Rechner aus dem Internet zurate ziehen. Liegen auch diese nicht vor, helfen Internetrecherchen bei der Ermittlung von Quadratmeterpreisen für in der Nähe gelegene Immobilien. Diese Werte lassen sich je nach Ausstattungsmerkmalen wie Garten oder Balkon anpassen.
Welche Bedeutung haben die Nebenkosten?
Wer die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet, kann zudem die umlagefähigen Nebenkosten berücksichtigen. Das ist besonders in strukturschwachen Gegenden mit geringen Kaltmieten besonders relevant. Zu diesen Nebenkosten zählen: die Grundsteuer, die Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach‑ und Haftpflichtversicherung und Hauswart. In die Vergleichsberechnung lassen sich alle umlagefähigen Kosten einbeziehen, die tatsächlich gezahlt worden sind – egal, ob der Vermietende oder der Mietende diese Kosten trägt.. Nicht berücksichtigen lassen sich Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung.
Tipp: Was sollten Sie jetzt tun?
- Prüfen Sie, welche Grenzen Sie bei einer verbilligten Miete beachten müssen.
- Dokumentieren Sie die durchgeführten Berechnungen sorgfältig.
Ihr Steuerberater Maxdorf
Dienes + Weiß
