Immobilien, die man schon lange besitzt, haben den Nachteil, dass sie meist schon abgeschrieben sind – Kredite sind ebenfalls meist schon zurückgezahlt. Das hat den Nachteil, dass man die Mieten voll versteuern muss – allenfalls noch ein paar Instandhaltungen kann man abziehen.
Mit einer Extra-GmbH-&-Co-KG kann man wieder von vorne anfangen: Sie gründen dazu extra eine solche Gesellschaft, die Ihnen – kreditfinanziert – die Immobilien zum Verkehrswert abkauft. Dadurch erreichen Sie den vollen Schuldzinsenabzug und können wieder von vorne mit der Abschreibung beginnen – und zwar auf Basis der heutigen Werte.
Müssen Sie diese Gesellschaft ewig weiterführen? Nein. Wenn Sie von den ersten zwei oder drei Jahren bestandskräftige Steuerbescheide haben, lassen Sie die GmbH aus der GmbH & Co KG ausscheiden. Dadurch kommt es zur so genannten Anwachsung. Die Immobilie geht automatisch auf den Kommanditisten, also auf Sie, über und wird dann wieder Privatvermögen.
Nachteil: Sie haben ein paar Tausend Euro Kosten und müssen außerdem die Wertsteigerung dieser zwei bis drei Jahre versteuern sowie die Abschreibung nachversteuern. Vorteil: Die hohe Abschreibung bleibt Ihnen über die nächsten Jahrzehnte erhalten.
Tipp: Wer einen Ehepartner hat, dem er vertraut, kann das Modell auch ohne extra Gesellschaft durchziehen. Allerdings muss der Ehepartner den Kredit aus eigener Kraft bei der Bank bekommen können – also ohne dass der andere Ehepartner bürgt.
Ihr Steuerberater Bad Dürkheim
Dienes + Weiß
