Bei Neubauten ist die Option zur Umsatzsteuer bei Vermietung nur möglich, wenn der Mieter umsatzsteuerpflichtig ist. Ein Arzt ist aber umsatzsteuerfrei. Bei Altbauten jedoch ist die Option auch bei Vermietung an umsatzsteuerfreie Mieter möglich.
Beispiel: X kauft ein Fachwerkhaus Baujahr 1850 und saniert es für eine Million Euro plus 190.000 Euro Mehrwertsteuer. Er vermietet das Haus komplett als Ärztehaus an diverse Ärzte. Er kann bei den Mieten zur Umsatzsteuer optieren und sich damit die 190.000 Euro vom Finanzamt als Vorsteuer zurückholen. Diese Option ist möglich, wenn mit der Errichtung des Gebäudes vor dem 11. November 1993 begonnen wurde. Das ist hier der Fall (Baujahr 1850). Rechtsquelle: § 27 Abs. 2 UStG.
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