Im Regelfall gilt für private Immobilien eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wer zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre verstreichen lässt, muss den Gewinn versteuern.
Ausgenommen sind selbst bewohnte Häuser und Wohnungen: Hier gibt es gar keine Frist. Man kann theoretisch ein Haus kaufen, selber einziehen und es ein paar Wochen später mit enormem Gewinn steuerfrei weiter verkaufen.
Was ist mit Ferienhäusern? Was für Ferienhäuser gilt, die ausschließlich selbst genutzt werden zu Erholungszwecken, ist nicht so ganz klar. Der Schmidt-Kommentar zum Einkommensteuergesetz und ein BMF-Schreiben aus dem Jahr 2000 meinen, dass auch solche Immobilien ohne Frist von der Veräußerungsbesteuerung freigestellt sind. (BMF, 05.10.2000, IV C 3 – S 2256 – 263/00, BStBl 00, I 1383)
Diese großzügige Auffassung wollte auch eine Dame nutzen, die 1998 ein Haus auf Sylt gekauft und es 2006 mit großem Gewinn weiterverkauft hatte.
Die Dame hatte Pech: Für Ferienhäuser gilt diese Sonderregelung nicht, so das Urteil, sondern es gilt die Standardregelung: zehn Jahre Frist. Damit war der Gewinn steuerpflichtig (FG Köln, 18.10.16, 8 K 3825/11). Der Bundesfinanzhof wird nun das letzte Wort haben.
Unser Rat: Die Ausnahmeregelung, wonach selbstgenutzte Immobilien ohne Beachtung der Zehn-Jahres-Frist steuerfrei verkauft werden können, gilt definitiv für den Hauptwohnsitz, wenn das Haus von Kauf bis Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurde oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren. Steuerlich gefährlich sind zeitweise vermietete Häuser, Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze. Wer hier auf Nummer Sicher gehen will, muss die vollen zehn Jahre seit dem Kauf abwarten, bevor er verkauft.
Ihr Steuerberater Freinsheim
Dienes + Weiß
