Bei der Vermietung von Immobilien entstehen oft Verluste, die man gerne mit anderen Einkünften verrechnen will. Das muss das Finanzamt im Regelfall akzeptieren, aber nicht immer. Das bayerische Landesamt für Finanzen hat dazu nun einen Leitfaden herausgebracht, der auch für andere Bundesländer Gültigkeit hat (Bayerisches Landesamt für Steuern, 01.06.14, juris).
Der erfreuliche Grundsatz: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung muss das Finanzamt grundsätzlich die Verluste ohne weitere Prüfung anerkennen.
Ein Beispiel wird in der Anweisung gleich mitgeliefert: „A kaufte 2005 eine Eigentumswohnung, die er seitdem unbefristet vermietet. Aufgrund von Schuldzinsen, Abschreibung und Erhaltungsaufwendungen hatte er bisher nur Verluste – auch wieder 2012. Frage: Kann der Verlust des Jahres 2012 weiterhin berücksichtigt werden? Lösung: Nachdem die Vermietung auf Dauer angelegt ist, ist der Verlust 2012 (und ggf. der Folgejahre) steuerlich anzuerkennen. Eine Prognose ist nicht anzustellen.“
Anmerkung: Interessanterweise wird bei Gewerbeobjekten die – zum Verlustabzug notwendige – Einkunftserzielungsabsicht nicht ohne Weiteres unterstellt.
Keine automatische Verlustanerkennung: In einigen Fällen wird das Finanzamt die Verluste nur vorläufig anerkennen, bis das Objekt in die schwarzen Zahlen gedreht hat. Passiert das nie, können die Verluste gestrichen werden. Das sind die Anzeichen für das Finanzamt, genauer hinzusehen:
- nicht auf Dauer angelegte Vermietung (befristete Vermietung, zeitnahe Eigennutzung (in der Regel fünf Jahre), zeitnahe Veräußerung (in der Regel fünf Jahre), Mietkauf- oder Bauherrenmodelle,
- Luxuswohnungen (250 m² Wohnfläche, Schwimmhalle, Mietrendite deutlich unter zwei Prozent p. a.),
- Ferienwohnungen, leer stehende Immobilie, außergewöhnlich lange Renovierungszeiten, unbebaute Grundstücke, Verlustzuweisungsgesellschaften und Immobilienfonds.
Was ist bei einem „zeitnahen“ Verkauf? Wird ein Objekt schon ein paar Jahre nach der Anschaffung wieder verkauft, ohne dass man zwischenzeitlich Gewinne gemacht hat, bezweifelt das Finanzamt, dass eine langfristige rentable Vermietung überhaupt geplant war. Der Steuerpflichtige soll dann beweisen, dass der Verkauf nicht geplant war (z. B. finanzielle Notlage, Scheidung usw.). Kann er das nicht, wackeln die steuerlichen Verluste – auch nachträglich.
Fazit: Wer „normale Wohnungen“ langfristig vermietet, muss sich in aller Regel keine Sorgen um die Anerkennung seiner Verluste machen. Wer hingegen schon bald wieder verkauft, sehr teuer renoviert oder lange Leerstände hat, sollte argumentativ gut vorbauen. Das neue Schreiben liefert viele Impulse dafür „frei Haus“.
Ihr Steuerberater Bad Dürkheim
Dienes + Weiß
