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Falls Sie Ihr Eigenheim mit Schulden finanziert haben, können Sie diese Zinsen nicht absetzen. Falls Sie ein Mietshaus finanzieren aber sehr wohl. Falls Sie beides haben, erlaubt Ihnen eine clevere Methode, die Schulden nach und nach vom Privathaus zum Mietshaus zu verschieben. Denn dort wirken sie sich Steuer mindernd aus.

Das funktioniert mit einem Zwei-Konten-Modell: Sie leiten – natürlich erst nach Absprache mit Ihrer Bank – alle Mieteinnahmen auf ein extra Konto, das immer im Guthaben ist. Von dort entnehmen Sie das Geld, um Sondertilgungen bei Ihrem Privathaus zu leisten. Gleichzeitig läuft auf dem Mietkonto vom Mietshaus ein immer höherer Schuldsaldo auf. Denn den Abbuchungen der Annuitäten und sonstigen Betriebskosten stehen ja keine Mieteinnahmen mehr gegenüber. Die haben Sie ja umgeleitet. Diesen immer höher werdenden Sollsaldo auf dem Mietkonto schichten Sie nach und nach in ein Hypothekendarlehen um.

Ihr Vorteil: Diese Zinsen können Sie – im Gegensatz zu Ihren Haus-Zinsen – in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Denn dieser Schuldsaldo ist ja ausschließlich durch Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrem Mietshaus entstanden. Gleichzeitig schmelzen die nicht abzugsfähigen Zinsen bei Ihrem Privathaus mehr und mehr zusammen.

Übrigens: Wenn Sie das Zwei-Konten-Modell im betrieblichen Bereich einsetzen, gibt es steuerliche Beschränkungen. Im Vermietungs-Bereich gelten diese Grenzen nicht! (§ 4 Abs. 4a  EStG)

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